彩神vll2025年开发商别做太多科技住宅了

发布日期： 2025-03-16 阅读量： 作者： 小编

　　荣获2025年度普利兹克建筑奖。评委会在评审词中表示：“面对快速演变的社会和环境挑战，全球建筑界正在苦苦寻求着应对举措。刘家琨给出了令人信服的解答，他的答案颂扬普通人的日常生活，也彰显着他们的集体身份认同和精神追求。”

　　3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹表示，将大力推广惠民实用的新技术、新材料、新工艺、新产品，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家关心的问题

　　在一个AI浪潮席卷而来的新时代，政府与学术界越来越重视建筑的社会性，关注建筑对于普通人生活的影响。2025年，也许是房地产在产品端真正做到房住不炒的开始。

　　科技住宅曾经是房地产市场的宠儿，但随着技术迭代加速和用户需求变迁，其弊端逐渐暴露。

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　　客户对住宅的核心需求已从“科技炫技”回归到防水、消防、结构安全等基础功能。当科技住宅无法满足防水、防火以及结构安全时，客户宁愿选择更普通实用的房子，从一些案例可以得到答案。

　　某地科技住宅因新风系统管道接入地下车库，与地库管道串联，导致业主长期吸入汽车尾气。

　　南京某科技住宅因墙体管道排布复杂，漏水风险远超普通住宅，而且开发商要求客户不能对住宅做一些基础的装修与维护，如此娇贵的系统让人苦不堪言。

　　而成都某项目开发商要求住户在系统运行期不能开窗，黄梅天到来的时候，室内湿度调节非常缓慢，导致墙面经常结露发霉。

　　如果一个科技住宅，房屋的基础功能难以保障时，科技系统反而成为“安全隐患放大器”。

　　很多项目以“四季如春”“无感舒适”为卖点，但实际交付后，用户基本没有办法享受到与营销说辞一样的效果。

　　例如，南京南部新城多个科技住宅项目房屋温度系统采用统一的设置，系统的温度无法按照客户的要求自行调节，在实际使用过程中，成年人、老人与儿童体感差异非常大，客户对于科技系统的感知差异巨大，有很多人感觉居住不舒适。

　　还有部分开发商为降低成本，用“伪科技”包装项目——仅安装地暖或新风系统便自称“科技住宅”，实际体验与普通住宅无异。而客户却要为这些生造出来的概念买单。

　　多数科技系统的生命周期比较短，难以匹配住宅50年的正常使用年限。比如科技住宅中使用比较多的水源热泵系统，使用年限在15年到20年左右，这类产品很多都放置于住宅的结构里面，为后期的维护带来极大的困难。

　　例如，成都某科技住宅业主反映，五年后地源热泵机组效率下降30%，维修费用高达数万元；南京部分项目因技术迭代，早期1.0版本系统沦为“鸡肋”，业主不得不自费升级。更严峻的是，管道埋入墙体的设计导致后期改造困难，用户被迫接受“一成不变”的居住模式。

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　　2024年《科技住宅发展报告》显示，全国超60%的中高端项目宣称配备科技系统，但实际技术方案却是高度雷同。

　　当科技住宅沦为营销的“文字游戏”，清醒的购房者开始用脚投票。南京某项目因放弃科技系统、主打高得房率，提升住宅的基础品质，回应客户最根本的需求，去化率反超周边科技住宅。

　　开发商在做科技住宅时，以高端住宅的产品示人，定价普遍高于同一地段的普通住宅，但是客户对于产品的定并不完全认同。改善型客户嫌其“华而不实”，很多产品属于鸡肋，刚需客户则觉得其高昂的物业费难以承担，选择更实惠的普通住宅。

　　例如，南京某科技住宅因地处刚需板块，它的价格远高于周边的产品，很多的购房者更关注房屋的总价以及生活的基础需求，科技系统与否并不是他最终选房的关键，最终这个项目多套房子处于滞销状态；

　　上海某高端科技住宅则因过度强调“智能控制”，很多老年客户没有办法正常使用，普遍感觉使用起来不方便，最终选择了其他的小区，导致目标客群流失严重。在当今市场分化严重的形势下，某些区域的科技住宅可能会陷入“高不成低不就”的尴尬境地。戳这里，了解智慧园区招商解决方案

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　　某开发商做过调研显示，仅12%的购房者将科技系统列为首要决策因素。还有一些适得其反的例子，部分项目因过度依赖“未来感”宣传，缺少对房屋基本性的介绍，很多客户质疑其基本功能缺失，科技住宅不过是为“掩盖地段缺陷的烟雾弹”。

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　　科技系统对物业管理提出比较高的要求，需要有专业的人员，专业的设备和厂家相配备，物业公司需要额外投入比较多的财力，才可以维护物业的正常运转。房屋的保修期一般在两年左右，过了保修期，维修费用就只能客户自己承担了。

　　例如，苏州某项目因物业公司未按规定的要求，定期更换滤网，导致新风系统沦为“污染源”，多人业主出现健康问题。

　　成都某科技住宅物业费达7.2元/㎡·月，由于是统的一系统，室内的温度客户无法自主调节，房屋的舒适度与高昂的物业费无法匹配。

　　物业公司的运维团队的专业性更是硬伤，科技住宅的设备一般是体系性，如果一套系统出问题，可能会导致项目整体停运。物业公司一般难以常年配备专业齐全的维护人员，但项目出问题时，故障响应时间都比较长，客户能做的也只能是等待，而这一切，只能业主自己承担，科技系统成了麻烦系统。

　　智能家居的普及让购房者的隐私泄露风险陡增。很多的系统在刚开始设计时，考虑小区整体运维，往往在物业或者厂家手里有超级使用权，这给客户的隐私带来了极大的威胁。目前已经出现很多起小区公共区域监控带来的诉讼。

　　例如，某科技住宅通过AI技术，用摄像头监测业主行为来“优化服务”，却引发客户大量数据泄露争议；另一些项目强制统一控制系统，用户不得私自改装，甚至挂画位置也需物业批准。当科技成为“控制工具”而非“服务工具”，用户反感情绪必然升级。戳这里，了解智慧园区招商解决方案

　　科技住宅考虑到成本的实际，往往采用统一的系统来适应所有用户，忽视客户群巨大的个体差异，运营期间矛盾在所难免。例如，恒温系统导致年轻人嫌热、老人畏冷；封闭式新风设计让偏爱自然风的用户感到“窒息”。更矛盾的是，开发商为降低成本采用“一刀切”方案，例如将商业写字楼的温控标准直接套用于住宅，舒适度大打折扣。

　　传统物业公司由于薪水的限制，很难配备专业且全面的技术人员，通的物管人员难以驾驭复杂的科技住宅系统，这给后期运营带来了隐患。

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　　科技住宅交付初期凭借新奇体验收获好评，但后期维护成本高是一个必须要解决的问题。

　　例如，毛细管网系统每十年需更换一次，单户费用超2万元；地源热泵机组寿命约15年，更换需破拆地面，维修周期长达一个月。

　　住宅最基础的功能是居住，所有的开发产商应该向刘家琨学习，采用不炫技的设计理念，回应住宅的最基础的社会性，颂扬普通人的日常生活，也彰显着他们的集体身份认同和精神追求，让老百姓真正住上自己想要的建筑。

　　正如古罗马建筑师维特鲁威在其著作《建筑十书》中提出的，建筑的三原则是：坚固、实用和美观。

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